Alloggi più grandi e meno appartamenti nelle ex fabbriche

La cosiddetta “città densa”, in attesa della variante generale, inizia a comprimersi, o per dirla meglio con le parole dell'assessore all'Urbanistica Stefano Ciuoffo, che ha presentato l'articolato nella giunta di ieri, martedì 18 dicembre, «si scarica, nel passaggio di destinazione da immobile produttivo a residenza, il carico urbanistico, che diventerà meno pesante». Tradotto: il Consiglio comunale, nella seduta di venerdì 21, si troverà a fare i conti con una serie di modifiche al Regolamento urbanistico, in primis all'art. 23, il cui effetto immediato (entreranno in vigore 15 giorni prima, in pratica dal 6 dicembre se il Consiglio le approverà) sarà di dare una notevole sforbiciata, rispetto alle norme vigenti, alle volumetrie di nuovi progetti di trasformazione di vecchie fabbriche in appartamenti. La “svolta”, più volte annunciata, e che troverà maggiore consistenza con la futura variante generale al Piano strutturale, è così sintetizzabile: “stesse superfici, ma volumi dimezzati”. In pratica nello stesso spazio di una ex fabbrica non si potranno ricavare più piani per gli appartamenti di quelli presenti nel manufatto produttivo, ovvero ferma restando la superficie, che coincide col mantenimento formale della struttura originaria dell'edificio, di case se ne costruiranno molte meno. Il parametro scelto per questa operazione è un po' astruso per i non addetti ai lavori: si chiama infatti “superficie lorda di pavimento”, in sigla Slp. Ma non è poi tanto difficile da comprendere, perchè fa riferimento alla superficie effettivamente calpestabile. Il che semplicemente significa che se una fabbrica è ad un piano, anche il futuro palazzo che lì si ricava dovrà essere ad un piano, non potendosi aumentare la superficie (calpestabile) da trasformare in alloggi. Insomma non si potranno, all'interno, realizzare tramezzi che raddoppiano i volumi di costruzione, tutt'alpiù, come recita la norma di modifica, «negli interventi su edifici con Slp allo stato attuale superiore a 500 mq, questa non potrà essere aumentata oltre il 20%». Il che è come dire che c'è appena lo spazio per creare dei soppalchi, ma non certo nuovi solai, che immancabilmente sono fin ad ora diventati alloggi. Le modifiche non si fermano qui, poichè quando gli interventi sono superiori a 2000 mq di superficie utiizzabile «sono sottoposti all'approvazione di piani di recupero», una procedura più complessa, assoggettata all'approvazione del Consiglio comunale, che sarà chiamato «a veriicare l'inserimento nel contesto urbanistico» del nuovo progetto, ossia il suo carico urbanistico e la sua sostenibilità. E non basta: le nuove norme anticipano anche l'attenzione sociale dell'Amministrazione al bene casa, poichè consentono di aumentare del 10% il volume costruibile nei piani di recupero nel caso in cui uno stock di appartamenti, pari al 20%, sia destinato all'affitto, naturalmente calmierato per un periodo di almeno 20 anni. Le nuove regole consentono anche una maggiore libertà di costruzione: aumenteranno i casi in cui sarà possibile la demolizione dei vecchi edifici produttivi, anche per favorire una migliore estetica, ma il nuovo manufatto abitativo avrà parametri di costruzione nettamente inferiori al preesistente. Non solo: tutte le nuove unità immobiliari residenziali, ancorchè recuperate, dovranno garantire una dimensione minima degli alloggi, calcolata sulla media degli appartamenti realizzati (il rapporto tra la superficie totale netta e il numero delle abitazioni), non inferiore a 50 mq rispetto ai 30 attuali per i momnolocali e ai 38 per i bilocali. Cambiano e aumentano anche gli standard, gli spazi per verde e parcheggi, con la modifica dell'art. 32 del regolamento urbanistico: il rapporto, nella residenza, fra gli standard e il costruito, è fissato in 18 mq ogni 100 metri cubi. Per chiarire: dato che un appartamento medio è di 250/300 metri cubi, i nuovi standard contemplano un paio di posti auto e un po' di verde per alloggio.