Più libertà nelle costruzioni ma anche meno case

Maggiore libertà di costruzione nella cosiddetta “città densa”, ancora occupata da manufatti industriali dove però non si produce più niente, ma anche una consistente riduzione nei volumi, com maggiore spazio per parcheggi e giardini, e un minor impatto del carico demografico e urbanistico. E' la “rivoluzione” tecnica, voluta e perseguita dal Comune e presentata dall'assessore all'Urbanistica Stefano Ciuoffo «per uscire dall'ossessione della “città fabbrica”», che cambia il modo di costruire almeno nelle aree riservate alla ristrutturazione (vecchi capannoni produttivi da trasformare in case) e che approda oggi in Consiglio comunale per la definitiva approvazione, dopo una trafila lunga un anno. Nella sostanza si cambiano alcune norme tecniche di attuazione del Regolamento urbanistico, «per tamponare - per dirla con Ciuoffo - esiti di traformazioni urbanistiche non soddisfacenti avvenuti in ottemperanza all'attuale piano» e per dare vita alla “città pubblica”, così l'ha definita Ciuoffo, «senza mortificare l'iniziativa privata». Il focus di questa rivoluzione tecnica sono le cosiddette aree di ristrutturazione, quelle zone di Prato cariche di passato industriale destinate ad ospitare appartamenti. Fino ad oggi bastava rispettare le carrateristiche esterne del manufatto per raddoppiare le superfici, magari ricavando in una fabbrica di 1000 mq alta 6 metri 2000 mq di appartamenti. Con le nuove norme il criterio per costruire non sarà più la superficie ma il volume, col risultato atteso di avere anche maggiori spazi di vivibilità esterna, visto che raddoppiano pure i cosiddetti standard, i metri quadri per parcheggi e aree verdi per ogni metro cubo di cemento, da un lato aumentandoli (da 21,45 a 26,21 mq/abitante) e dall'altro non consentendo più di ridurli del 50% nelle zone edificate. La novità sta anche nella possibilità di demolire completamente i vecchi edifici produttivi, in modo da garantire libertà e qualità architettonica nelle progettazioni. La “città fabbrica” però non scomparirà, e se non dovrà essere più «un peso», con effetti peraltro discutibili, resteranno volumi industriali che per il loro pregio e il loro tratto non potranno sparire. «Vogliamo consentire ad un artigiano - spiega l'assessore - che vuole trasformare il suo stanzone in una abitazione per il proprio figlio di farlo, senza vincoli che non rispettare il contesto in cui l'operazione avviene». Che detto, in altro modo, significa poter ristrutturare o demolire fabbricati industriali dismessi che non superino i 2000 mq di superficie; sopra questa soglia occorrerà sempre un piano di recupero e l'ultima parola spetterà sempre al Consiglio comunale. «Governeremo comunque - chiosa l'assessore - il processo di trasformazione urbanistica». Ciuoffo lo dice sottovoce ma la rendita comunque verrà colpita, perchè alla fine il saldo netto sarà una riduzione dei carichi volumetrici, nell'ordine di 2,5 milioni di metri cubi in meno di costruito. L'altra novità importante riguarda il “piano delle funzioni”, una cosa più complicata da spiegare, ma che ridotta all'osso vuol dire, ad esempio, consentire che un ufficio possa diventare un'abitazione, o anche viceversa, senza niente chiedere e senza più bisogno della trafila burocratica fin qui richiesta per cambiarne la destinazione d'uso. Il principio è semplice: rispettare, in ogni parte della città, le funzioni prevalenti previste dalla pianificazione dando però la possibilità di innestarne altre su di essa, purchè il quadro urbanisico d'insieme non subisca modifiche o stravolgimenti. Altre due novità riguardano il taglio medio degli appartamenti e l'edilizia convenzionata. Per il taglio medio si passa da 30 mq (monolocale) e 38 mq (bilocale) a 50 mq. «Non abbiamo modificato il taglio minimo - spiega l'assessore - perchè magari, pensiamo ad un anziano, ci può essere la necessità di disporre di un monolocale. Ma neppure sarà più permesso di costruire alveari di monolocali e bilocali». Per semplificare: se un palazzo di nuova costruzione avrà un appartamento la cui superficie non supererà i 30 mq, necessariamente dovrà averne un altro di 70 metri quadri. Alla fine nel caseggiato la media degli alloggi realizzati dovrà essere superiore ai 50 mq. Quanto all'edilizia sociale i vecchi piani si stanno esaurendo e si stanno preparando i nuovi. Nel frattempo, però, si introduce nel Regolamento urbanistico una norma che consentirà di aumentare del 10% la superficie di costruzione se il 20% degli alloggi previsti sarà destinato all'“housing sociale”. «Vogliamo che vi sia - commenta Ciuoffo - un'edilizia sociale diffusa, e non limitata o ghettizzata in parti della città». Novità anche per quanto riguarda i depositi all'aperto. Sarà possibile realizzarli anche in aree agricole del territorio comunale «compatibilmente al contesto ambientale e salvaguardando le aree pregiate». La richiesta è stata avanzata dalle categorie economiche (artigiani e industriali) ed è stata accolta dal Comune, ma in via sperimentale: fra un anno la verifica «perchè si devono evitare trasformazioni non attese nell'uso del suolo».