Il quadro degli interventi nell'area di Capezzana

L’ipotesi di nell’area di Capezzana non è ad oggi supportata da nessun atto di pianificazione adottato o approvato dall'Amministrazione comunale. A chiarirlo sono l'assessore all'Urbanistica Gianni Cenni e gli uffici tecnici comunali, che riguardo alla zona di Capezzana intendono tracciare un preciso quadro delle previsioni attuali.  

Partendo dall'inizio, l’area di Capezzana è stata oggetto di due atti amministrativi approvati da due diverse giunte: una variante al Piano Strutturale approvata nel 2009 ed una variante al Regolamento Urbanistico del giugno 2011.

L’area,  a nord della Declassata e ad ovest del Viale Nam Dinh, corrisponde a tre distinte Unità minime di intervento: Unità Minima di Intervento 12 “Salvi Cristiani – Capezzana”; Unità Minima di Intervento 13 “Capezzana – Via Galcianese”; Unità Minima di Intervento 15 “Salvi Cristiani – Capezzana 2”.

Le previsioni urbanistiche per queste Unità minime di Intervento erano già state già introdotte dalla variante al Piano Strutturale approvata dalla precedente Amministrazione e sono state confermate dalla variante al Regolamento Urbanistico approvata da quella attuale.

L’ Unità Minima di Intervento 12 “Salvi Cristiani – Capezzana” , di proprietà comunale, rappresenta l’area che già nel RU adottato dalla passata Amministrazione era destinata a nuova edificazione, una previsione confermata senza modifiche nell’approvazione della variante del giugno scorso. E’ prevista una nuova edificazione con destinazione residenziale per una superficie lorda pari a 12.700 mq più altri 3.000 mq di edilizia residenziale sociale per un totale di 15.700 mq.

I proprietari dell’area, in base alle regole della perequazione, non possono edificare tutta la quantità prevista dal progetto ma solamente 8.540 mq, quindi per realizzarlo interamente nell’area dovranno essere trasferiti i diritti edificatori dei proprietari di altre aree (circa 4.160 mq) che ricadono all’interno del perimetro territoriale della Variante Declassata.

Quindi la perequazione nell’area di Capezzana viene applicata per compensare diritti edificatori maturati nelle aree del progetto della Variante Declassata e non certo per alleggerire il Macrolotto zero.

Per la Unità Minima di Intervento 13 “Capezzana – Via Galcianese”, una vasta area di oltre 14 ettari già in gran parte di proprietà comunale, è prevista la realizzazione di un parco urbano attrezzato, quindi non agricolo, confermando e recependo anche le indicazioni di quei cittadini che con petizione popolare lo chiedevano.

La Unità Minima di Intervento 15 “Salvi Cristiani – Capezzana 2” , anche questa di proprietà comunale, è caratterizzata dalla presenza di un manufatto di origine rurale per il quale è prevista la destinazione residenziale dell’edificio, attualmente occupato senza titolo ed oggetto di contenzioso con l’Amministrazione.

Il nuovo Piano Strutturale, in corso di definizione ma ormai prossimo all’adozione, pone tra gli obiettivi del Sistema 5 “I Borghi”  (sistema in cui ricade l’area di Capezzana) la “localizzazione di un Parco per lo Sport, comprensivo del nuovo Stadio con relative attrezzature connesse, in un’area facilmente accessibile dalla viabilità di scorrimento veloce, come tangenziale o declassata, in agevole connessione allo svincolo autostradale. Tale intervento è comprensivo della localizzazione di impianti sportivi, attrezzature, servizi ed esercizi commerciali compatibili con le pratiche sportive fino alla grande distribuzione, ed un’adeguata dotazione di parcheggi. La previsione è subordinata a verifica di dettaglio sull’accessibilità veicolare privata e del trasporto pubblico locale.”(estratto dall’art. 81 della bozza di disciplina del Piano Strutturale)

Il sistema territoriale 5 “I Borghi” ha una superficie di circa 15 Kmq e comprende un’ampia parte del territorio comunale lungo la prima tangenziale ovest e lungo il tratto della declassata tra la rotatoria di Capezzana ed il casello di Prato Ovest, inglobando i borghi di Santa Lucia, Coiano, Chiesanuova, Maliseti, Viaccia, Narnali, Galciana, Vergaio, Tobbiana, Casale, San Giusto.

Come si legge nell’estratto della disciplina riportato, il Piano non prevede la realizzazione  dello stadio nell’area di Capezzana, ma indica la possibilità e detta le regole generali al fine di localizzarlo, se ci sarà la necessità nel futuro, in un’area idonea all’interno di tutto il Sistema 5 “I Borghi”.