Norme tecniche più semplici per far ripartire l'edilizia e agevolare il recupero del costruito

Puntano alla semplificazione delle norme, alla ripartenza del settore edilizio e al recupero del patrimonio costruttivo esistente, attraverso  l'introduzione di strumenti più accessibili e al passo con i tempi, le varianti alle norme tecniche di applicazione del Piano operativo e le modifiche al Regolamento edilizio, già approvate dalla Giunta e in attesa di essere esaminate nel pomeriggio dal Consiglio comunale.

Ad illustrare le modifiche il sindaco Matteo Biffoni, l'assessore all'Urbanistica Valerio Barberis e i rappresentanti degli Ordini professionali tecnici Marzia DE Marzi per gli Architetti, Alessandro Pieraccini per il Collegio dei Geometri e Alessandro Becherucci per gli Ingegneri.

"Le modifiche al Piano operativo consentiranno di fornire degli strumenti agevolati consoni ai cambiamenti del contesto attuale - ha detto il sindaco Matteo Biffoni -. Le semplificazioni sono il risultato di un lavoro sinergico svolto dagli uffici amministrativi del Comune, dagli ordini professiionali e dall'Asl e daranno risposte più agili e veloci".

"Si tratta della continuazione degli interventi già attivati a giugno scorso con l'approvazione del Piano di azione a supporto dei settori di edilizia e urbanistica che puntano a far ripartire l'edilizia e le opere pubbliche, a semplificare la normativa, a riutilizzare il patrimonio produttivo esistente e a generare aree verdi - ha precisato l'assessore all'Urbanistica Valerio Barberis -. Nello specifico le modifiche agli articoli del Regolamento Edilizio puntano a risolvere alcune criticità e rallentamenti nelle norme che riguardano la riqualificazione energetica e la riconversione degli edifici produttivi da artigianali a direzionali e servizi, oltre a favorire le politiche nazionali riguardanti il Super Bonus 110%".

LA VARIANTE ALLE NORME DEL PIANO OPERATIVO

Dopo circa un anno dalla sua definitiva efficacia, l’Amministrazione ha ritenuto opportuno fare una revisione delle norme tecniche di attuazione del Piano Operativo, con gli obiettivi prioritari di rilanciare ulteriormente il settore dell’edilizia che ha subito e sta tuttora subendo un grave rallentamento nel periodo di emergenza sanitaria, definire in modo più chiaro alcuni interventi previsti dalle norme, per migliorarne la comprensione e quindi semplificarne le possibilità di realizzazione, incentivandone contemporaneamente la qualità, e adeguarsi alle nuove normative, in particolare alla legge  regionale 69/2019 e al Decreto Legislativo 76/2020 (il cosiddetto “Decreto Semplificazioni”) convertito in legge legge 120/2020, ed alle legge regionale 7/2020.

Ed è con questi obiettivi che il gruppo di lavoro formato dal Servizio Urbanistica e Protezione civile e dal Servizio Governo del Territorio, con la consulenza legale dell’Avvocato Giacomo Muraca, ha lavorato alla modifica delle norme.

Durante il lavoro è stato fondamentale il confronto con gli ordini professionali per il quale è stato istituito un tavolo tecnico con i loro rappresentanti, durante gli incontri sono state condivise le scelte principali e sono stati valutati e presi in considerazioni i contributi arrivati.

LE PRINCIPALI MODIFICHE DELLA VARIANTE

RILANCIO DEL SETTORE EDILE

Immediatamente dopo il lockdown della primavera del 2020 è stato attivato il Tavolo del Settore Edile, un tavolo di coordinamento del Comune con le parti sociali operanti nel settore, ovvero i diversi settori del Comune di Prato, la rete delle professioni, la rete delle imprese e i sindacati, che ha avviato da subito e in modo molto concreto una riflessione sulle azioni immediate di sostegno, partendo dalla considerazione che il settore edile è assolutamente strategico per la ripresa economica della città e con l’obiettivo di agevolare la ripartenza a tutela delle imprese e dei posti di lavoro.

Il Comune ha inteso mettere subito in atto una serie di strumenti, approvando con Deliberazione di Giunta n. 120 del 3 giugno 2020 il Piano di azione comunale per i primi interventi a supporto del settore dell'Edilizia e dell'Urbanistica, finalizzati a dare uno stimolo al settore su due fronti: introdurre innovazioni da un punto di vista regolamentare e studiare l’opportunità di sgravi economici. Entrambe le azioni sono sviluppate sia come stimoli per accelerare la ripresa nel breve periodo, che come azioni in linea con le strategie generali delle politiche urbane messe in atto negli ultimi 6 anni: ovvero uno stimolo al riuso del patrimonio edilizio esistente, alla rigenerazione urbana e a una nuova centralità assegnata ai temi ambientali, all’introduzione della natura in città e l’impiego delle Nature Based Solutions in architettura come strumenti di resilienza urbana e a servizio della salute pubblica.

In quest’ottica ed in linea con gli obiettivi ricevuti dal Piano di Azione, la variante normativa si è imposta di definire con più esattezza i casi in cui è necessario l’adeguamento degli standard urbanistici: gli standard richiesti per gli interventi tengono conto degli standard già esistenti realizzati negli interventi precedenti.

Si è escluso l’obbligo del reperimento in casi di Ristrutturazione edilizia conservativa se non si aumenta il carico urbanistico, ed è previsto l’esonero per gli interventi che interessano superfici fino a 250 mq comportanti il cambio d’uso verso la destinazione delle attività di servizio alla persona, alla residenza e alle cose e le attività di ospitalità temporanea diversa dalle attività ricettive (bed&breakfast e ostelli).  

In questa maniera si è inteso da una parte agevolare gli interventi di riuso del patrimonio immobiliare di piccola entità, e dall’altro mantenere fede agli obiettivi del Piano Operativo di incremento delle dotazioni di servizi.

Per promuovere ulteriormente la rigenerazione urbana di tessuti produttivi storici è stata aggiunta la possibilità di incrementare superfici internamente alla sagoma anche con cambio di destinazione d’uso, in analogia a quanto già previsto nei tessuti misti e residenziali.

Inoltre per agevolare il recupero e la rifunzionalizzazione del patrimonio immobiliare produttivo della città si è inserita la possibilità di fare parziali demolizioni per raggiungere i requisiti igienico sanitari e l’adeguamento alla normativa in tema di sicurezza dei luoghi ed antincendio.

ESIGENZE INTERPRETATIVE E INCENTIVAZIONE INTERVENTI PUBBLICI

PARCHEGGI E SERVIZI PUBBLICI E DI INTERESSE PUBBLICO

Il Piano Operativo, prevedendo che il primo motore della transizione verde debba essere prima di tutto la pubblica Amministrazione, detta delle prescrizioni specifiche principalmente per le aree a destinazione pubblica.

In tale ottica le modifiche apportate agli articoli relativi alle modalità di realizzazione dei parcheggi pubblici e privati “verdi” non incidono sulle richieste delle aree permeabili e di ombreggiamento da realizzare ma ampliano le possibilità delle soluzioni progettuali in modo che ogni progetto si adegui al meglio ai differenti contesti urbani (ad esempio si prevede il 35% di superficie verde permeabile e il 75% di alberature, dopo 15 anni, rendendo più flessibile la norma).

Sono stati rivisti gli articoli relativi alle attrezzature collettive con la finalità di rendere più chiare le modalità d’intervento consentite, introducendo maggiore flessibilità di realizzazione soprattutto per le possibilità e le modalità di ampliamento.

Per i servizi culturali, dello spettacolo e ricreativi, per garantirne la sopravvivenza e in forza della funzione pubblica e del valore sociale e che storicamente questi presidi hanno assicurato alla collettività, si consentirà l’introduzione di attività commerciali di somministrazione all’interno delle stesse fino al limite del 25% della superficie esistente e comunque con un limite massimo di 200 mq.

COLLOCAZIONE DELLA ADDIZIONE VOLUMETRICA

Viene ridefinita modalità di realizzazione delle addizioni volumetriche, perché la prescrizione che non fosse visibile dalla pubblica via era interpretato in modo troppo limitativo, quindi si è cambiata la definizione in modo da ampliare la possibilità di realizzare questi interventi senza stravolgere l’obiettivo del Piano che è quello di tutelare il rapporto consolidato tra edifici e viabilità.

Per permettere la possibilità di realizzare addizioni volumetriche fuori sagoma anche su porzioni di edifici all’ultimo piano o su terrazzi, e non direttamente sul retro del lotto dove si è espressamente aggiunto tale possibilità dove ritenuto coerente con gli obiettivi di qualità del Piano

NUOVA EDIFICAZIONE PER LOTTI DI COMPLETAMENTO

E’ stato riformulata la definizione dei cosiddetti “lotti di completamento” per consentire il raggiungimento dell’obiettivo del completamento anche per lotti che si trovano al limite dei tessuti urbani o che appartengono a proprietà differenti che difficilmente riescono ad intervenire in maniera unitaria.

ADEGUAMENTI NORMATIVI

Un altro principale ambito di intervento sulle norme ha riguardato le modifiche normative introdotte nel Testo Unico dell’edilizia dal Decreto Semplificazioni, in particolare rispetto alla nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” fortemente ampliata, perciò sono state adeguate anche le definizioni della ristrutturazione del Piano.

Come adeguamento alla L.R. 69/2019 si è esplicitato che dove siano previsti e consentiti gli interventi di Manutenzione Straordinaria, la stessa non può comunque comportare un cambio della destinazione d’uso.

L’adeguamento alla L.R. 7/2020 (aggiornamento della L.R. 41/2018 sul rischio idraulico) ha portato ad una migliore definizione dei contenuti degli studi idraulici di supporto agli interventi da realizzare nelle aree a pericolosità idraulica elevata e/o molto elevata, oltre a definire le condizioni per le quali è possibile proporre come soluzioni per il superamento del rischio idraulico anche la "compensazione idraulica" dei volumi di acqua.

Inoltre vengono ricomprese tra le aree con superfici superiori a 500 mq per le quali occorre prevedere la realizzazione di impianti di laminazione per lo stoccaggio temporaneo delle acque meteoriche dilavanti anche le sistemazioni esterne (parcheggi, spazi di resede, pavimentazioni, ecc.) comportanti nuova impermeabilizzazione del suolo.

LA VARIANTE AL REGOLAMENTO EDILIZIO

Il Piano di azione approvato con DGC n. 129/2020, prevede una serie di misure per il rilancio dell’attività edilizia colpita dalla pandemia, che peraltro stava attraversando un lungo periodo di crisi settoriale, a seguito di quella finanziaria della fine del primo decennio degli anni 2000.

In particolare è stato attivato un tavolo di lavoro con la Consulta delle Professioni in sinergia con l’Azienda USL per varare misure atte a favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, con particolare riferimento a quello produttivo dismesso.

Sulla scorta di questo indirizzo il Tavolo di lavoro ha elaborato alcune proposte di modifica del Regolamento Edilizio, cui si sono aggiunte altre opportunità di semplificazione normativa, anche per favorire gli interventi di riqualificazione energetica.

La proposta di modifica regolamentare, per la parte incidente sugli aspetti di carattere igienico sanitario, è stata concertata con l’Azienda Usl che ha espresso, per quanto di competenza, il proprio parere favorevole, relativamente alla codifica nell’apparato regolamentare di misure di carattere prestazionale, al fine di agevolare, semplificare e rendere immediatamente attuabili gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, anche nell’ottica di favorire quelli di riqualificazione energetica, senza ricorrere a valutazioni che implicassero l’emanazione di pareri in deroga da parte della suddetta Azienda USL., come disposto dalla vigente disciplina regionale.

Ad esempio nel cambio di destinazione d'uso da produttivo a direzionale e servizi, se l'immobile è sotto i 250mq non si pagano gli oneri, non si devono trovare gli standard e si utilizza il carattere prestazionale per le normative igienico-sanitarie.

LE PRINCIPALI MODIFICHE DELLA VARIANTE

PARTE PRIMA

- art. 38, Calcolo parcheggi pertinenziali, necessario a definire il riferimento per il calcolo dei parcheggi stanziali, in coerenza con la L. 122/1989 (Legge Tognoli);

- art. 41, modalità di calcolo delle distanze;

PARTE SECONDA

- art.2, Composizione commissione edilizia, con l’inserimento dei dirigenti dei Servizi competenti in materia urbanistica e di urbanizzazione primaria, rafforzando la qualificazione della commissione edilizia come organo conclusivo per la valutazione tecnica dei progetti da approvare;

- art. 35 bis Manutenzione degli edifici, con indicazioni per l’accesso in sicurezza sulle coperture degli edifici negli interventi occasionali e manutentivi;

- artt. 64 e 64.5 Modifiche alle superfici aero illuminanti a seguito di interventi di efficientamento energetico, al fine di offrire soluzioni tecniche che consentano il mantenimento delle condizioni di agibilità degli immobili anche con lievi riduzioni delle superfici aero – illuminanti in occasione dei rivestimenti a cappotto dei vani delle finestre;

- artt. 64.2 – 64.3 – 64.4 – 65.1 – 65 bis – 65 bis. 1 – 65 bis.2 Requisiti prestazionali per l’illuminazione degli ambienti non residenziali, consentendo una maggiore flessibilità nel ricorso a soluzioni alternative per l’illuminazione degli ambienti non residenziali, senza ricorrere alle deroghe ASL;

- artt. 67 – 68 - 69, riferimenti per l’isolamento acustico, l’efficientamento energetico e altri requisiti di sostenibilità ambientale degli edifici;

- art. 85 Incentivi per la sostenibilità ambientale di carattere edilizio ed urbanistico; art. 89 modalità di attribuzione del punteggio e soglia minima obbligatoria; art.91 Incentivo di carattere edilizio -urbanistico; art. 92 Incentivi per gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti: aggiornamento sul campo di applicazione degli incentivi di sostenibilità (ovvero fino a 70mq calpestabili di ampliamento);

- art. 117 ricarica auto elettriche, detraibilità degli interventi dagli oneri di costruzione;

- artt. 120 – 123 adeguamento alla disciplina del Piano Operativo per la tutela degli edifici di pregio;

- art. 166 indicazioni operative per la collocazione di pannelli solari fotovoltaici e solari temici ;

- art. 177 Dimensione minima dei cortili, la modifica favorisce il recupero dei piccoli laboratori per le funzioni consentite dalla disciplina urbanistica;;

- allegato 2 – Contributi di costruzione per mutamento di destinazione e sanzione minima per Scia in sanatoria, precisazioni sulle modalità applicative;

- Schede per la valutazione degli interventi di edilizia sostenibile Parte Seconda del R.E. – sez. VIII artt. 85 e segg: adeguamento alla normativa sopravvenuta, con eliminazione delle prestazioni divenute obbligatorie.